Daugiabučių namų finansavimas.

Iš pradžių tai buvo bumas, tada tai atvyko nesėkmė, ir dabar tai yra krintančių vertybinių popierių sveika mityba rinka. Nepaisant masinio likvidumo, įšvirkšto federacijos, iš viso, JAV nekilnojamasis turtas turi dar patirti labiau meškiškus sezonus. Bet yra viena šaka nekilnojamojo turto sektoriaus atrodo, kuris yra atleistas nuo defliacijos mūsų ekonomikos spaudimo. Daugiabučiai namai įgyja populiarumą dėl išskirtinių aukšto užvaldymo lygmenų. Todėl daug investitorių priėmė sprendimą, kad paliktų jų pinigus šioje investicijos rūšyje.

Jei jūs būsite mažai pažįstamas multišeimai, investuojančiai jus, labiausiai tikėtina norės žinoti tiek kiek įmanoma finansavimo visame pasaulyje. Tuo metu, kai kiekvienas sandoris yra unikalus ir pasirašomas ant jo savų privalumų, jis yra vertas žinoti, kad yra keli pagrindiniai reikalavimai komercinis skolintojų naudojimas
Jei jūs esate užgrūdintas investitorius, jūs galėtumėte vis dar turėti naudos iš atnaujinimo ant tokių kriterijų ypač, jei jūs žiūrite į įsigijimą naujo turto ar finansavimą iš naujo tokio, kurį jūs elektriniai zidiniai jau valdote.

Įkeistas turtas

Pagrindinis vertingas dalykas yra tarp pirmo skolintojo sąraše apžvelgti. Tai yra saugumas skolintojo naudojimas tam, kad prisiimtų riziką skolinimo jūsų pinigai. Todėl, pastatas, kurį jūs valdote ar pasirūpinantis perka, atstovauja šaltiniui atmokėjimo komercinei paskolai.

Manykite, kad tai ar ne su labai mažai išimčių skolintojų nemėgsta nuliūdintų ypatybių ir REOs. Jie rūšis atvyksta su nesuskaitoma daugybe problemų tokių kaip aukštos vakansijos, vadyba ir nuomininkų svarstomos problemos, pavadinimas, trūkumas palaikymo ir ar naujovinimas, vietinė ekonomika, ir daugeliu atvejų nesugebėjimas aptarnauti skolą. Todėl, kieti pinigai gali būti vienu iš labai apriboto finansavimo pasirinkimo.

Tradiciniams sandoriams didelis pabrėžimas yra padėtas ant turto ir jo sąlygos. Atveju teisės išpirkti įkaitinį raštą anuliavimo, skolintojas nori būti įsitikinęs, kad jis turi perkamą turtą. Tai yra priežastis, dėl kurios skolintojas tipiškai neleis paskolos gavėjui pasirinkti vertintoją. Komercinis įvertinimas yra detalizuotas, ir jis panaudoja tris kintamuosius, kad įgytų turto vertę: pajamų metodas, pakeitimo kaina, ir komercinis palyginimo metodas. Pajamų metodas neša didžiausią svarbų faktorių papildomo pritarimo nustatyme. kreditai Pastatas galėjo būti įmantrus, gerai palaikytas, ir didelėje vietoje, bet jei pajamos neturi ten palaikyti vertės, įkeistas turtas neperduoda testo.

Kepurės Norma

Tarp kitų faktorių vertės paminėjimas yra amžius ir turto, vakansijos normos, ir rajono rinkos vertimo kapitalu normos sąlyga. "Kepurės Norma" yra santykis, panaudotas, kad nustatytų turto vertę, pagrįstą jos sukurtomis pajamomis. Tai apskaičiuojama, imant nuomojamą tinklą operacinės pajamos (NOI) ir dalant tai turto teisingos rinkos vertės (FMV) ar komercinės kainos. Skolintojas tada palygins turto Kepurės Normą su bendro rajono norma panašioms ypatybėms. Raudona vėliava kyla, kai santykis yra žemesnis negu norma, todėl aukštesnė kepurės norma yra tikrai pageidaujama. Priešingai, labai aukštas santykis kelia kitą raudoną vėliavą. Būkite užtikrintas, kad draudikas suabejotų, kodėl turtas turi tokį aukštą santykį. Ten bet kas sudaro pagrindą svarstomų problemų, kurios galėjo potencialiai paveikti turtą ateityje? Atsiminkite, kad draudikas turi seklio akį, jis ar ji ieško tai, kas galėjo sugesti prieš žiūrėjimą į positives.

Jei jūs žiūrite į daugiabučio namo pirkimą, kažkas sako man, kad jūs norėtumėte iš pradžių pažiūrėti į Kepurės Normą. Dažnai aukštas santykis reiškia geresnį reikalą jums. Jei rajono Kepurės Norma yra maždaug 8 % ir turtas, jūs tikitės pirkti, turi 5 % santykį, kurį jūs turite pateisinti, kodėl jūs perkate tai. Kas yra tai, kuris verčia jus užmokėti aukštesnę kainą? Atsiminkite taip pat, kad įvertinimas padės sunkų žemesnio santykio pabrėžimą.

Dabar, padarykime kai kuriuos greitus skaičiavimus kaip pavyzdį. Mes manysime, kad jūs bandote nustatyti tarp dviejų anonsuotų ypatybių. Pirmas turtas turi NOI 35.000$ ir 600.000$ pradinę kainą. Antras turtas turi NOI 15.000$ ir 150.000$ pradinę kainą. Koks būtų Kepurės Norma manyti, kad geras yra investicija? Aišku, antras turtas nuo Kepurės Normos yra 10 % ($15.000/150.000) prieš 5.8 % ($35.000/600.000).

Antra, jei jūs esate išdidus buto komplekso savininkas, ir jūs norite suvokti jo apskaičiuotą vertę, jūs galite padaryti tai prie pirmo studijavimo, kuo rajono Kepurės Norma yra jūsų vietai. Pasakykime, kad rajono Kepurės Norma yra 8 %, ir jūsų turto NOI yra 42.000$. Jūs galite tada lengvai nustatyti savo vertę 525.000$ (42.000$/.008).

Pinigų cirkuliacija

Pinigų cirkuliacija vaidina reikšmingą vaidmenį, pasirašydama multišeimos paskolą. Pramonės viduje pinigų cirkuliacijos analizė yra žinoma kaip Įsiskolinęs Nušvietimo žiniasklaidoje Santykis (DCR). Toks santykis matuoja turto gryną pajamų gebėjimą apimti metinę įsiskolinusią paslaugą. Skolintojas analizuos turto nuomojamą ritinį – ir financials – ir nustatys kasmetines pajamas ir išlaidas. Po to tai nustato, jei metinė pinigų cirkuliacija gali aptarnauti naują skolą.

DCR yra apskaičiuotas, dalydamas turto metinį NOI turto numatytos metinės įsiskolinusios paslaugos (pagrįstas naujoje paskoloje). Metinė įsiskolinusi paslauga apima viršininką ir palūkanų išmoką tiktai. Mokesčiai, draudimas, ir likusi dalis išlaidų buvo jau išskaityti, nustatydami NOI. Skolintojai tikisi matyti 1.25 santykio minimumą, turėdami galvoje, kad kiekvienam 1$ įsiskolinusios paslaugos turtas turi sukurti minimumą 1,25$ grynose operacinėse pajamose. Taip, pasakykime, kad pastato NOI yra 35.000$ tuo metu, kai metinis P&I yra 27.000$ (ar 2.250$ kas mėnesį). Išplaukiantis DCR yra 1.29, santykis nurodymų viduje. Tačiau, tik padidėjimas pusės procento ant normos galėjo sumažinti santykį žemiau paneigimo pavojuje 1.25 tokiu būdu paskolos dėjimo.

Paskolos gavėjo Jėga

Dauguma paskolų, finansuojančių šiandien, yra kreipimosi pagalbos paskolos. Tai reiškia, kad skolintojai nėra patenkinti įkeistu turtu tiktai ir jumis, kadangi paskolos gavėjas turi aprūpinti asmeninę garantiją; kuris duoda suprasti, kad jūsų kreditas ir finansinė jėga bus ištirti. Turėkite galvoje, kad, net jei pavadinimas į turtą yra suteiktas vardan korporacijos, LLC, ar kažkokios kitos formos, skolintojai vis dar reikalingas asmeninės garantijos iš savo savininkų ar narių.

Tendencijos pasirašymas yra gana konservatyvus, tokiu būdu skolintojai laukia jūsų įrodyti didelę kredito istoriją, pakankamą daugiabučio namo patirtį, ir padorią gryną vertę su dosniu skystų fondų kiekiu. Kai prieita prie kapitalo, kurį investuojama ar teisingumas, valdytas, dauguma programų nori pamatyti paskolos gavėjo teisingumą dvidešimt procentų ar daugiau. Jūsų gryna vertė turi atrodyti įspūdinga. Fannie Mae, pavyzdžiui, nori pamatyti paskolos gavėjo gryną vertę esant bent jau paskolos kiekiu, kurio prašoma.

Pagaliau, daugiabutis namas yra pirminis įkeisto turto ir paskolos atmokėjimo šaltinis, todėl tai neša daugiau svorio palyginant su paskolos gavėju per paskolos pasirašymo procesą. Tačiau, jėga ar paskolos gavėjo silpnybė galų gale paveiks pritarimą ar paskolos paneigimą.

Paskolos paketas, atitinkantis šituos pagrindinius reikalavimus, kuria fondą sėkmingam paskolos pritarimui. Tačiau, turėkite galvoje, kad tai ne būtinai reiškia, kad sandoris, kuris atitinka reikalavimus yra automatically, kuriam pritariama paskolai. Tačiau, bet kurio anksčiau minėtų reikalavimų susitikimas labiausiai tikėtina pasibaigs jūsų komercinio paskolos prašymo paneigime.